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兩部委發文從結構調節樓市 需細化政策才可保障實施
??3月25日，國土資源部與住房城鄉建設部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，通知中首次提出統籌調整土地和商品房供給、對於在建或待建地塊的規劃及用地類型調整以及兩部委間的聯動管理，雖然並未如預期中頒佈直接拉動購房需求的調控政策，但從通知要求來看，對於房地產行業及市場發展是溫和利好。
??《通知》中第一點提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模”，同時要求，供應規模過大的區域減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點城市有效增加住宅用地供應規模。
??對此，亞豪機構分析，該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。當前大量三、四線城市因前幾年大規模供應土地導致商品房集中上市，同時又因經濟發展的掣肘造成房地產市場內需疲軟、外需不足，使得商品房庫存高企，開發商資金壓力巨大。在這種情況下，一方面要控制房地產市場的進口，也就減少土地供應，另一方面還要打開市場的出口，也就是提振經濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區域房地產市場的供需矛盾。但要地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對於地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，不僅是出於財政壓力、還是償債壓力，能否按照部委的要求落實執行還是一個未知數。而對於以北上廣深為代表的一線城市來說，雖然存在一定的供需不平衡的現象，但在限購政策的制約下購房需求並不會大幅攀升，供需矛盾並不突出，一線城市適度增加供地，有望降低開發商競地的激烈程度，加劇一線城市土地市場二元分化的局面，預計2015年地處核心區、位置條件較好的地塊地價仍將走高，而位置偏遠、周邊配套匱乏的地塊地價將穩中有降。
??《通知》中第二點是“優化住房供應套型，促進用地結構調整”，並提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”，“引導未開發房地產用地轉型利用”。貸款信貸缺錢急用哪裡借錢
??對此，亞豪機構分析，這條規劃為滯銷地塊及項目提供瞭新的機會，此前開發商拿地後面臨市場風險，隻能通過調整產品類型及定價的方式適應當前市場形勢的變化，如果市場全線低迷，且價格調整餘地不大，無法激發購買力的話，項目隻能暫時擱置，等待市場有利時機的到來。而項目上市後如果遭遇滯銷，能夠調整的餘地則更小，隻有通過價格和營銷手段來打開市場。而《通知》頒佈後，開發商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，從而打破面臨的市場困局。但是，不同性質的用地在拿地時的成本差距較大，以北京（樓盤）為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米，從這兩類用地的成交價格來看，住宅用地的樓面均價比商服用地多出瞭6000元/平方米，如果涉及到養老、文化、體育等用地，地價水平往往更低，開發商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補貼，必然會影響到政策的落地實施。而可對在建項目的住房戶型做出調整，政策初衷很好，可是，在建項目調整戶型的產品設計投入、建安成本的投入都會進一步增加開發成本、推高房價，如果拿地價格低，增加的成本可以被市場消化，確實能夠幫助部分開發商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價較高的情況下，僅靠調整產品也將無法扭轉滯銷困境。
??《通知》中第二點是“多措並舉，統籌保障性安居工程建設”，提出可以“整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地”。
??銀行房屋貸款信貸年息亞豪機構分析，此前相關部委也曾提出整體購買在建項目用於保障房建設，但其中涉及到政府購置價格與開發商成本的平衡問題，實際執行也面臨著一定問題，將未開工房地產用地轉為住房保障用地也因為同樣的原因不易實施。
??總體來看，本次國土資源部、住房城鄉建設部聯合發佈的《通知》著力於緩解市場供需矛盾，給開發商提供更多選擇的機會，但從最終的實施效果來看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實現預期的目的。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/14275987107330482029415.shtml
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