摩根大通中國房價崩盤可能性很小
目前，房地產依然是中國經濟的核心問題。隨著近來房地產市場的冷卻，不少學者市場人士基本都認同房地產市場的拐點已到，未來中國樓市將步入調整前。
但這個調整時期究竟有多長？調整幅度有多大？摩根大通首席經濟學傢朱海斌認為，這一輪樓市調整過程需要的時間可能比以往要更長，但房價崩盤的可能性依然很小。
此外，通過國際清算銀行(BIS)的數據，摩根大通對比瞭不同經濟體房地產調整的情況，或許可以幫助理解房地產調整的一些共性。
1，中國的房地產泡沫有多嚴重？
在過去十年，中國房價大部分時間都是在持續上漲(除少數季度外)。根據我們使用的房價數據(始於2004年)，2004年至2013年，全國名義房價上漲136%(實際房價上漲84%)。一線城市的房價漲幅更加突出，北京上漲303%(實際房價上漲214%)，上海上漲219%(實際房價上漲149%)，深圳上漲457%(實際房價上漲335%)。
一些分析師稱這種房價上漲"史無前例"，甚至是"史上最大的房地產泡沫"。這是真的嗎？
如果我們隻關註房價的漲幅，上述說法顯然太過誇張。房地產市場的泡沫並不罕見，它在很多國傢的各個時期都會發生。中國房價上漲(全國水平)的幅度與全球金融危機之前的美國、英國和西班牙的經歷相似。過去十年內，金磚五國經濟體中巴西、俄羅斯和南非的房價漲幅甚至更高(印度沒有正式的房價數據)。事實上，對中國房地產的關註更多是因為中國是第一人口大國和全球第二大經濟體。
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2，房價上漲越多，泡沫破裂也越嚴重？
首先，雖然所有的房地產繁榮期終將結束，隨後經歷一個修正期，但房價調整的幅度相差迥異。在我們掌握瞭完整房地產周期數據的56個例子中，平均累計房價降幅為7.5%(或實際房價下跌21%)，但標準差很大。香港房價下跌幅度最高，在1997年達到頂峰後累計下跌達58%. 其次是日本，在1990年達到頂峰之後的二十年內下跌瞭50%。但在我們的例子中，約有三分之一(56個中的19個)名義房價在修正期內並未下降。例如，意大利的房價在1975年達到最高點，英國在1973年達到最高點，日本在1962年達到最高點之後， 它們的名義房價均進一步上漲瞭近30%(三個時期實際房價分別下降瞭1.5%、3.9%和2.4%)。
第二，如下圖所示，房價修正幅度與繁榮時期房價的漲幅無關聯。
3，城市化進程有助於中國避免嚴重的房價崩盤？
這方面證據並不令人信服。如下圖所示，乍一看，房價修正幅度與城市化率(在房市繁榮的高峰年)沒有關聯。
然而，這一結論的部分原因可能是樣本選擇問題，因為在過去20至30年，樣本側重於發達經濟體。城市化率平均為77%。在56個例子中，其中31個例子的城市化率高於75%，僅4個例子的城市化率為50%或以下。事實上，在城市化率最低的樣本組(50%以下)中，房價的平均修正水平相對較小(見下文第二個圖)。低城市化率可能意味著城鎮化上升的空間， 穩定的住房需求可能有助於避免房價崩盤。然而，由於樣本限制，很難測試這個假設的正確性。
4，收入增長越快， 房價下調幅度可能較輕？
經驗觀察似乎證明瞭這一點。收入(使用人均GDP來衡量)增長與修正期的房價變動顯著相關。收入增長較快的國傢， 其房價在調整期下跌幅度較小。在我們的樣本中，收入增長為負數(或持平)的國傢房價下跌最嚴重。
這種關系很容易解釋。房地產市場調整的一個主要功能是使房價回落到可承受的水平， 而這既可以通過房價下降， 也可以通過提高收入來實現。
5，房地產周期具有重要的宏觀意義？
我們認為，中國房地產市場的調整具有重要的宏觀意義。這也適用於許多其他經濟體。在房地產繁榮期，房價上漲的幅度與經濟擴張密切聯系在一起(下文第一個圖所示)。同樣地，在修正期間，房價調整幅度同樣也會影響增長率，盡管二者的聯系似乎不像房價上漲時期那麼顯著(下文第二個圖所示)。
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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/08232824333.shtml
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