住宅用地按需供應開發 戶型可調用途可改
??前日，國土資源部、住房城鄉建設部下發通知，優化住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展。
??業內人士點評，這一樓市新政意味著兩部委打響第四波穩定樓市的頭炮，而且重點從“土地”、“供應、”“戶型”角度穩定房地產市場。
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??住房供應偏多地區
??住宅用地供應要減少
??政策條文對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
??點評
??“部分依賴土地財政的三四線城市可能頭疼，庫存消化難，地也不讓賣瞭！”房價點評網廣州高級分析師肖文曉評價道。
??截至3月中旬，銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創歷史紀錄，占比高達92.5%，歷史首次突破9成。在一線城市拿地高達62.5%，這一比例也是歷史最高。
??這表明，從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市雖然也處於調整中，但需求基礎依然龐大，從2014年四季度依賴的市場看，明顯一二線城市快速復蘇。而三四線城市天量庫存積壓。一二線城市聚集瞭過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。
??這種情形下，易居研究院研究員嚴躍進認為，有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模凸顯瞭約束機制。不過，張大偉則對此表示觀望：“後續除非是有定量的規定，比如對城市去化時間有數據考量，去化超過2年的暫停供地，否則這一政策對市場的影響非常感性。”
??上海易居研究院副院長楊紅旭表示，地方政府，都有賣地沖動，土地財政使然。國土部如何才能抑制地方政府賣地熱情，尤其是那些住宅供應過剩，庫存壓力大的地區？這裡出招瞭。哪些地區供大於求，應該縮小甚至暫停供地，國土部心裡應該有本賬。這對於加快緩和供大於求的地區的市場關系，會有正面作用。
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??賣得差可調整戶型
??“90/70”政策松動可期
??政策條文各地要立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。對於在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
??點評
??這一條文意味著“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”這一“90/70政策”宣告完結，行政之手讓位市場之手之後，開發商可以根據市場需求來定戶型產品。
??2006年國務院規定，新建住房90平方米以下套型，必須達到開發建設總面積的70%以上。當時的背景是：中小戶型供不應求，難以滿足剛需，該政策已出臺9年，但隨著改善型需求被國傢提得越來越多，2015全國兩會以“指導”代替“調控”的政策定調的變化，取消“90/70政策”的呼聲日漸強烈。
??嚴躍進認為，支持居民自住和改善型住房需求，成為目前市場的重要導向。此次政策明確提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”，凸顯瞭政策的亮點。預計在此次政策後，對於住房戶型的規劃和標準調整、住宅產業化中對戶型的設計創新等，都將成為地方政府和房企的重要任務。
??中原地產張大偉表示，這一政策對市場來說，有一定的積極影響，特別是對一些過去盲目建設大戶型的項目，可能會有改規的可能性，但整體看，難度仍不小。
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??未開發房地產用地
??可轉換土地用途
??政策條文房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可研究制訂未開發房地產用地用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導這類用地轉型利用，用於國傢支持的新興產業及養老、文化、體育產業等項目用途的開發建設。
??點評
??肖文曉認為，允許調整土地用途、規劃條件，用於支持國傢支持的相關產業的開發建設，意味著“產業地產的春天”可望到來，將成為下一個十年房地產行業的重要增長點。
??嚴躍進表示，“研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案”也是政策的亮點，反映瞭土地用途轉化機制的啟動。實際上，《通知》也明確瞭未來一些重點發展的產業，比如新興產業、養老產業、文化產業和體育產業等。這給予房企的啟示是，未來可“打探”此類產業的用地優惠政策，進而在轉型中適當加大對相應板塊的投資力度。
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??政府購買商品房
??作為安置房和公租房
??政策條文多措並舉，統籌保障性安居工程建設。進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。
??點評
??楊紅旭認為，這也是直接落實總理政府報告中的相關內容，一方面，是保障方式轉變，這是大勢所趨，發達國傢都經歷過由“實物補貼”為主，轉向以“貨幣補貼”為主。另一方面，當前很多地區存量住宅積壓嚴重，動用政府力量和財政資金，收購一些存量商品房，可以緩和地區市場庫存壓力，同時也減少開發商破產、跑路的數量。
??在嚴躍進看來，保障性安居工程建設一直是住房建設的重頭戲，在歷次住房政策和文件中都會被提及。此類政策基本上也是對兩會精神的傳承，但對於此前房源轉型的內容進行瞭明確的規定。“新政意味著二季度開始，各類房源轉化的相關工作會陸續展開，相關配套機制也會陸續建立。這樣一個政策，既利好房企去庫存目標的實現，也利好保障房住房房源的增加。”
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??房地產市場
??各部門聯動監管
??政策條文強化房地產開發全過程的聯動監管，今後，房地產開發企業在開發和交易環節中有嚴重違法違規行為或違反有關資質管理規定的，國土部門可根據住建部門信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地競買；在土地市場中有違法違規行為的，住建部門可依據國土部門信息予以處罰，情節嚴重的，依法註銷其資質證書。
??點評
??嚴躍進認為，過去住房市場的發展矛盾之一就是多部委互相推諉，行政效率不高，使得住房發展的隱性成本很大。此次《通知》強調部門聯動機制，反映瞭政府行政權力下放過程中對住房政策效率的自我提升。實際上，兩部委住房新政的出臺，就體現瞭部門聯動的機制。
??而從此次《通知》內容看，提到瞭一些新的思路。比如規定在住房市場上違規操作的房企，可能會受到國土部門的監管，進而在土地市場的進入方面有障礙，這等於給瞭房企一個新的約束，利好市場的規范發展。《通知》中明確“落實地方政府主體責任，既要防止不作為，又要防止亂作為”，體現瞭“有權不可任性”的思路，也對“屍位素餐”的行政作風進行瞭批判。所以從住房系統來看，未來在多部委聯動的機制下，“因地施策”的思路將得到貫徹。對於各級政府部門來說，也將按照新的行政辦事原則來為住房市場發展提供政策支持。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-28/1437598747房屋信貸小套房信貸年息借貸增貸轉貸2354639659948.shtml
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